Il Preliminare con riserva di proprietà (cosiddetto “riservato dominio”) consiste nella stipula di un Atto notarile di definitivo trasferimento in cui il prezzo dell’immobile viene parzialmente pagato all’Atto e parzialmente dilazionato.

Il Preliminare con riserva di proprietà è orientato a finalizzare l’acquisto dell’immobile in breve/medio tempo, solitamente 2-5 anni, evitando il ricorso ad un Mutuo, semplicemente dilazionando il prezzo dell’immobile.

Cosa contiene il Preliminare con Riserva

Nel Preliminare con riserva di proprietà, valido esclusivamente se redatto in forma scritta, vengono indicati:

• la descrizione, le eventuali pertinenze, la destinazione ed i dati catastali che identificano l’immobile;
• la presenza e l’importo della Caparra, il prezzo di vendita e le modalità di pagamento;
• i termini e l’acconto da corrispondere all’Atto;
• il saldo del prezzo, successivo all’Atto, che sarà dilazionato.

Quali sono i vantaggi del Contratto Preliminare con riserva di proprietà

Il Contratto preliminare con riserva di proprietà è vantaggioso per l’Acquirente che può utilizzare immediatamente l’immobile, salvo il mancato rispetto della dilazione.

È vantaggioso per il Venditore che potrà concludere la compravendita con maggiore facilita, riuscendo a sgravarsi da ogni onere relativo all’immobile.

Trascrizione del Preliminare con riserva di proprietà

Il Contratto preliminare deve essere registrato agli Atti Privati, il Contratto definitivo dovrà essere stipulato e trascritto in Conservatoria da un Notaio in forma di Atto Pubblico.

Spese per il Contratto Preliminare: l’imposta fissa (circa €200) e i bolli verranno ripartiti in parti uguali tra la parte venditrice e quella acquirente.

L’Acquirente si farà carico dell’imposta di registro proporzionale e delle spese dell’Atto definitivo, salvo quelle che per legge sono a carico del Proprietario.

Registrazione del Preliminare

Il Preliminare con riserva di proprietà deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.

L’imposta di registro va versata in misura fissa se non vi è pagamento di prezzo. Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. 

In presenza di Caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,5% dell’importo della stessa.

L’imposta di registro proporzionale (Caparra ed Acconto) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare si dovrà poi detrarre dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè dell’Atto Notarile.

Spese del Preliminare

Spese per il Contratto Preliminare: l’imposta fissa (circa €200) e i bolli verranno ripartiti in parti uguali tra la parte venditrice e quella acquirente.

L’Acquirente si farà carico dell’imposta di registro proporzionale e delle spese dell’Atto definitivo, salvo quelle che per legge sono a carico del Proprietario.

Clausola Risolutiva e Condizione Sospensiva

E’ possibile optare per 2 differenti modalità:

1. Clausola risolutiva espressa: l’atto di vendita determinerà l’integrale trasferimento e possesso dell’immobile ed in caso di inadempimento del saldo del prezzo, il contratto potrà essere risolto.

2. Condizione sospensiva: l’atto di vendita determinerà il trasferimento della proprietà e del possesso, sospensivamente condizionati al saldo prezzo, per cui il contratto perderà di efficacia in caso di inadempimento.