Quando si parla di “Canone Concordato” ci si riferisce ad un contratto di locazione stipulato secondo gli accordi siglati a livello locale dalle Associazioni di categoria più rappresentative, sia dei Proprietari che degli inquilini. Infatti, oltre ai Contratti di Locazione a “canone libero”, il Legislatore ha previsto la possibilità di sottoscrivere dei Contratti di locazione convenzionati, secondo l’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/98, che stabilisce quanto segue: “le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto […] ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi territoriali stipulati“.

A quali Contratti si applica il Canone Agevolato

Il canone concordato può essere applicato ai contratti: 

• Locazione Transitoria a canone concordato (con durata da 1 a 18 mesi)
• Contratto per Studenti Universitari (con durata da 6 a 36 mesi)
• Locazioni Agevolate con durata 3/4/5/6 anni + rinnovo 2 anni.

Requisiti per un Contratto Concordato

Stipulando un Contratto a canone concordato, il Proprietario deve rispettare dei requisiti:

• il canone del Contratto non è libero, ma è frutto dei criteri generali definiti dalla Convenzione nazionale che viene poi ridefinita nel dettaglio, a livello locale, tramite gli accordi depositati nel Comune di riferimento;
• la tipologia e la durata del Contratto deve essere necessariamente quella prevista dalla normativa (3/4/5/6+2, Transitorio oppure Studenti Universitari);
• il modello dell’accordo da utilizzare per la stipula è quello ministeriale;
• è necessaria la Certificazione da parte di un’Associazione di Categoria, che attesti che il contenuto del contratto è conforme a quanto previsto dall’Accordo Territoriale

Certificazione del Contratto

La Certificazione di un Contratto di Locazione è obbligatoria in caso di canone concordato, laddove vi siano accordi territoriali nel comune nel quale si trova l’immobile (i cosiddetti “comuni ad alta intensità abitativa”).

L’Attestazione ha la funzione di certificare che il contenuto economico e normativo del contratto sottoscritto sia conforme a quanto previsto dall’accordo locale stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori.

L’Attestazione è inoltre necessaria ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali, come l’applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca del 10% e le agevolazioni previste dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di IRPEF ed imposta di registro. La Certificazione viene rilasciata solo se il contratto è conforme agli accordi Comuni-Associazioni e ne rispetta tutti i parametri.

L’allegazione dell’Attestazione in fase di registrazione non è obbligatoria ma “opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti” (Risoluzione N. 31/E dell’Agenzia delle Entrate).

Agevolazioni Fiscali per l’Affitto Concordato

Vi sono differenti agevolazioni fiscali per il Locatore in caso di stipula di Contratto a Canone Concordato:

• In caso di adesione al regime di cedolare secca, l’aliquota viene ridotta al 10% (al posto del 21%);
• In caso di tassazione ordinaria il reddito imponibile IRPEF del proprietario viene ulteriormente ridotto del 30%;
• In caso di tassazione ordinaria la base imponibile per l’imposta di registro viene considerata al 70% del canone di locazione;
• Abbattimento dell’aliquota Imu e Tasi fissata dal Comune in cui si trova l’Immobile.

L’aliquota della Cedolare Secca ridotta al 10% si applica ai contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia (e nei Comuni confinanti con gli stessi), nei Comuni capoluogo di provincia e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (vedi elenco).

Come si calcola il Canone Concordato: esempio

Come già detto, ogni Comune ha propria autonomia in materia di accordi per il Canone Concordato. Riportiamo, però, di seguito a titolo puramente esemplificativo, alcuni criteri per l’individuazione del Canone Concordato.

Determinazione superficie calpestabile: metri quadrati utili

E’ importante conteggiare la superficie utile dell’immobile, in maniera quanto più precisa possibile. Ipotizziamo di avere un appartamento di 80mq, con un box auto di 20mq ed una terrazza di 30mq. Nel calcolo per la superficie calpestabile, si sommano gli 80mq dell’appartamento, il 50% della superficie del box e, il 25% della terrazza. Le percentuali vengono definite dagli accordi dei singoli Comuni.

La superficie utile per il calcolo del canone del nostro immobile sarà quindi: 80 mq + 10 mq + 7,5 mq = 97,5 mq.

Fascia di oscillazione: zona di ubicazione dell’immobile

Ogni accordo territoriale individua delle fasce di riferimento differenti, ipotizziamo che l’immobile oggetto dell’esempio, si trovi in Via Torino a Roma e quella specifica zona abbia una fascia di riferimento che varia tra 9 e 12.

Valore di riferimento: caratteristiche dell’unità immobiliare

Sempre all’interno degli accordi, vengono definiti differenti parametri, in base ai quali l’immobile si posizionerà in una valore più basso o più alto, all’interno della fascia precedentemente individuata. A titolo esemplificativo, alcuni parametri sono: presenza di posto auto, presenza di cortile d’uso comune, area verde o impianto sportivo, oppure presenza di aria condizionata.

Ipotizziamo che l’immobile in esempio abbia 8 parametri su 20, posizionandosi in fascia medio-alta, applicando cosi un valore di 11,50 su 12 (la fascia di oscillazione precedentemente individuata era 9-12).

Variazioni: maggiorazioni o riduzioni

Una volta individuato il valore finale, possono essere applicate maggiorazioni o riduzioni, in funzione di differenti elementi, come ad esempio: immobile completamente arredato (+15%), immobile in una classe energetica D, E o F (+5%) oppure se il contratto è di durata transitoria (+10%). Mettiamo caso che nel nostro esempio vi sia una percentuale di maggiorazione dell’8%.

Calcolo finale: canone massimo applicabile

Per il calcolo finale bisognerà moltiplicare i metri-quadrati (97,5) utili per il valore di riferimento individuato (11,50), applicando successivamente una maggiorazione dell’8%.

Calcolo canone massimo: 97,5 (mq utili) * 11,50 (valore di riferimento) = 1.212,25 * 1,08 (incrementi) = 1.210,95€