Cos’è il Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

Il Contratto di Affitto Riscatto o Rent to Buy, è un accordo che permette al Conduttore, futuro Compratore, di diventare proprietario dell’immobile, dopo un periodo di locazione dello stesso.

Si tratta quindi di un unico contratto contenente sia la locazione che il patto di futura vendita, che prevale giuridicamente e fiscalmente sulla locazione.

Cosa contiene il Contratto di Affitto Riscatto

Nel Contratto di Affitto con Riscatto (Rent to buy), valido esclusivamente se redatto in forma scritta, vengono indicati:

• la descrizione, le eventuali pertinenze, la destinazione ed i dati catastali che identificano l’immobile;
• un versamento iniziale alla consegna dell’immobile, interamente deducibile in caso di acquisto, suddiviso tra Caparra (non recuperabile in caso di recesso) e Acconto (recuperabile in caso di recesso);
• un canone di locazione mensile (non recuperabile in caso di recesso), il cui importo viene in tutto o in parte dedotto dal prezzo;
• un versamento mensile di cui una parte andrà ad accrescere la Caparra, mentre l’altra sarà andrà a sommarsi all’Acconto;
• un importo da saldare all’Atto, al netto del versamento iniziale, della parte deducibile del canone mensile e del versamento mensile.

Quali sono i vantaggi del Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

Il Venditore nell’Affitto Riscatto (Rent to Buy) potrà effettuare una vendita agevolata, al corretto prezzo di mercato, incassando la Caparra, i canoni di locazione ed i versamenti mensili e risparmiando su spese condominiali .

Il Conduttore, futuro Compratore, nell’Affitto Riscatto (Rent to Buy) potrà avere subito le chiavi dell’immobile, con acquisto agevolato e pagamento dilazionato, recuperando, del tutto o in parte, i canoni versati. Rimandando inoltre di qualche anno l’atto di acquisto, ridurrà l’ammontare del mutuo ed i conseguenti interessi, acquisendo merito creditizio.

Registrazione e Trascrizione del Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy)

È consigliabile che il contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica notarile delle firme o, meglio, in forma di Atto Pubblico Notarile. Occorre, nel caso non venga trascritto in Conservatoria, comunque registrare il contratto agli Atti Privati presso l’Agenzia delle Entrate (ex Ufficio Registro) entro 30 giorni dalla firma dello stesso.

Come si registra il Contratto di Affitto con Riscatto

Il Contratto di Affitto Riscatto è un Contratto “misto” contenente sia il contratto di locazione che il preliminare di vendita, il quale “prevale” giuridicamente e fiscalmente sulla locazione con l’effetto che la componente locazione non è soggetta alla disciplina delle locazioni e pertanto è di modalità e durata libera (regolata dall’ art. 1571 C.C.) (Cass. 23/3/1992, n. 3587). 

Spese e Tassazione

Le spese per il Contratto di Affitto Riscatto (Rent to Buy) verranno ripartite al 50% tra le parti, per quanto riguarda l’imposta di registro fissa (circa 200€) ed ai bolli. Saranno a carico del Compratore le spese notarili, compresi di trascrizione e l’imposta di registro proporzionale.

Per quanto riguarda l’atto definitivo, le spese competono tutte all’Acquirente che, in tale occasione, potrà recuperare l’imposta di registro proporzionale sulla caparra e sugli acconti precedentemente pagata.

Le spese a carico del Venditore saranno quelle relative alle imposte per il canone di locazione, all’IMU ed alle imposte di tipo patrimoniale.

A partire dalla data di consegna dell’immobile, il Conduttore/Acquirente si farà carico delle spese generali, di manutenzione, servizi condominiali, utenze e raccolta rifiuti. Nel Contratto bisognerà indicare chi si farà carico delle spese straordinarie per le parti comuni ed esclusive, successive alla consegna dell’immobile.