All’interno di un rapporto di Locazione, può accadere che una delle due parti abbia la necessità di terminare con anticipo il Contratto. La Raccomandata di Recesso (detta anche “disdetta anticipata”) consente al Conduttore o al Locatore, che decide di terminare il Contratto anticipatamente, di avvalersi della clausola di recesso.

Recesso anticipato del Conduttore

Il recesso anticipato dell’Inquilino è sempre concesso per “gravi motivi”, dandone comunicazione al Locatore tramite Raccomandata e con preavviso di 6 mesi. Il Conduttore in questo modo potrà lasciare l’immobile locato anticipatamente rispetto alla data di scadenza del Contratto.

Per “gravi motivi” si intende, ad esempio: trasferimento in altro Comune per motivi di lavoro, mutamento del nucleo familiare oppure motivi di salute. In caso di contrasto sulla legittimità dei motivi che causano il recesso, sarà il Giudice ad avere l’ultima parola.

Recesso anticipato del Locatore

Il Locatore, rispetto al Conduttore, è maggiormente limitato riguardo la possibilità di recedere anticipatamente dal Contratto di Locazione, essendo le motivazioni regolate dall’art. 3, Legge n. 431/98. 

Il recesso anticipato da parte del Proprietario presenta sia dei vincoli temporali, che dei vincoli legati alle motivazioni.

I vincoli temporali danno la possibilità al Locatore di recedere solamente alla prima scadenza del Contratto e con il necessario invio di Raccomandata con preavviso di 6 mesi, per permettere all’Inquilino di trovare un’altra soluzione. Le cause che giustificano la richiesta di recesso, invece, sono le seguenti:

• destinazione dell’immobile ad uso abitativo o diverso dall’abitativo del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• destinazione dell’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche assistenziali, ammesso che il Locatore offra al Conduttore un immobile alternativo idoneo;
• disponibilità da parte del Conduttore di un altro immobile libero nello stesso Comune;
• necessità di effettuare lavori di ricostruzione dell’immobile (nel caso sia gravemente a rischio e danneggiato);
• previsione di effettuare una radicale ristrutturazione (demolizione) o radicale trasformazione, per i quali si necessita sgombero;
• il Conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo e senza giustificato motivo;
• il Proprietario vuole vendere l’immobile a terzi e non è in possesso di altri immobili abitativi da riservare al Conduttore.

Come comunicare il Recesso

La comunicazione del recesso deve essere inviata a mezzo Raccomandata con ricevuta di ritorno, informando l’altra parte della volontà di interrompere il contratto e le relative motivazioni. La comunicazione deve avvenire con almeno 6 mesi di anticipo, salvo tempistiche differenti indicate nel Contratto.

Il periodo di disdetta anticipata parte nel momento in cui il viene ricevuta la raccomandata.

Chi paga le spese di Risoluzione del Contratto di Affitto

Il pagamento dell’imposta di registro per il recesso anticipato è a carico di entrambe le parti, ma l’onere è in capo al Proprietario che, in un secondo momento, potrà rivalersi sul Conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata.

Va registrata all’Agenzia delle Entrate la risoluzione del Contratto di Locazione.

Differenza con la Disdetta e a Risoluzione consensuale

Il recesso è una disdetta anticipata (es: il Conduttore decide di terminare il rapporto prima della sua naturale scadenza), mentre la disdetta è un diniego del rinnovo (es: il Conduttore decide di non rinnovare, alla prima scadenza, il Contratto di Locazione 4+4).

La risoluzione consensuale è invece un accordo scritto tra le parti, che fa terminare in anticipo il rapporto contrattuale.